11只蓄勢(shì)待發(fā)，公募REITs再迎大年

快訊 2025年03月16日 18:45 21 admin

　　來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)

　　記者李樹(shù)超

　　【導(dǎo)讀】11只產(chǎn)品蓄勢(shì)待發(fā) 公募REITs再迎發(fā)行大年

　　在政策支持力度加大、市場(chǎng)需求旺盛等多方面因素推動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)火爆，多只產(chǎn)品排隊(duì)上市，公募REITs有望再迎發(fā)行大年。

　　不過(guò)，經(jīng)歷了年初大漲后，業(yè)內(nèi)人士建議投資者關(guān)注估值過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政策變化對(duì)REITs市場(chǎng)的影響。

　　公募REITs再迎發(fā)行大年

　　市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下，去年以來(lái)公募REITs產(chǎn)品供給力度不斷加大。2021年至2023年，公募REITs的發(fā)行數(shù)量分別為11只、13只和6只。2024年，公募REITs迎來(lái)大發(fā)展，共發(fā)行29只新產(chǎn)品。今年公募REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充分，有望再迎發(fā)行大年。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，2025年以來(lái)已發(fā)行4只公募REITs，發(fā)行總規(guī)模為53億元。此外，有11只公募REITs已經(jīng)申報(bào)，南方順豐物流REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT兩只產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行。

　　對(duì)于公募REITs供給增加，中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策支持力度加大是非常重要的原因。2024年7月國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，為推動(dòng)REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

　　該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，低利率環(huán)境下REITs產(chǎn)品的分派率優(yōu)勢(shì)凸顯。去年下半年以來(lái)，一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)活躍度提升、二級(jí)市場(chǎng)逐漸回暖，市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品的供給力度不斷加大。

　　一位中型公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，在政策支持和市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，原始權(quán)益人、基金管理人、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與主體的積極性顯著提高，主動(dòng)推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)行，進(jìn)一步增加了產(chǎn)品的供給。

　　盈米基金研究員李兆霆表示，一方面，政策的大力扶持為REITs市場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)峁┝嘶A(chǔ)和紅利。另一方面，市場(chǎng)供需兩端蓬勃發(fā)展。在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，國(guó)債收益率徘徊于歷史低位，REITs憑借其高分紅的顯著特性，成為保險(xiǎn)資金、社?；?、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金優(yōu)化資產(chǎn)配置的較好選擇。

　　對(duì)于看好的產(chǎn)品，上述公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，較為看好新型基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)。其中，新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs為AI行業(yè)提供了新的融資渠道，推動(dòng)數(shù)據(jù)中心輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和數(shù)字化改造。養(yǎng)老設(shè)施REITs為養(yǎng)老項(xiàng)目提供了新的融資方式，通過(guò)將養(yǎng)老設(shè)施資產(chǎn)證券化，吸引社會(huì)資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有助于緩解養(yǎng)老項(xiàng)目投資金額高、回報(bào)周期長(zhǎng)、資產(chǎn)變現(xiàn)途徑少等問(wèn)題。

　　李兆霆也看好民生剛需領(lǐng)域，如養(yǎng)老（社區(qū)養(yǎng)老院）、數(shù)據(jù)中心（一線城市算力基礎(chǔ)設(shè)施）、水利等政策鼓勵(lì)且現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)性強(qiáng)的資產(chǎn)。此外，新能源與低碳資產(chǎn)，光伏、風(fēng)電等清潔能源項(xiàng)目（如國(guó)家電投 REIT）具備抗周期屬性，長(zhǎng)期現(xiàn)金流穩(wěn)定，疊加“雙碳”政策，也受到市場(chǎng)較大關(guān)注。

　　“今年在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行方面，主要關(guān)注優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房項(xiàng)目，同時(shí)關(guān)注新推出的數(shù)據(jù)中心類資產(chǎn)等?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　投資價(jià)值依然存在

　　但需更謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的

　　今年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，年初至今中證REITs全收益指數(shù)上漲超8%，部分產(chǎn)品漲幅超25%。

　　經(jīng)歷大漲后，業(yè)內(nèi)人士建議投資者警惕市場(chǎng)過(guò)熱和估值過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)，保持對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化的密切關(guān)注。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前資產(chǎn)可能已經(jīng)反映了對(duì)未來(lái)發(fā)展的樂(lè)觀預(yù)期，部分產(chǎn)品或板塊可能面臨估值消化的壓力。若仍能在大類資產(chǎn)中，特別是在低利率環(huán)境下相比其他固收產(chǎn)品顯示出較好的分派率優(yōu)勢(shì)，且宏觀政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，則REITs的中長(zhǎng)期認(rèn)購(gòu)需求或仍能延續(xù)。

　　李兆霆表示，REITs與股票、債券的相關(guān)性極低。當(dāng)下，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率處于下行通道，國(guó)債收益率長(zhǎng)時(shí)間在歷史低位區(qū)間震蕩。在此情形下，REITs高分紅的特性愈發(fā)凸顯，使其擁有獨(dú)特的配置價(jià)值。與此同時(shí)，在通脹環(huán)境下，REITs底層資產(chǎn)租金具備可重置屬性。以倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域?yàn)槔?，其租金每年漲幅維持在3%~5%，這種在不同市場(chǎng)環(huán)境下均能保持穩(wěn)定收益且具備一定抗通脹能力的特性，使得REITs可以作為資產(chǎn)組合中的“壓艙石”，有效熨平組合波動(dòng)。

　　“投資者需平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)，警惕市場(chǎng)短期過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，避開(kāi)高溢價(jià)品種?！崩钫做f(shuō)。

　　上述中型公募REITs投研負(fù)責(zé)人表示，隨著市場(chǎng)的快速上漲，部分REITs產(chǎn)品的估值已經(jīng)處于較高水平，投資者需要警惕估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)REITs市場(chǎng)的影響較大，投資者需要密切關(guān)注。

標(biāo)簽：蓄勢(shì)待發(fā) 大年 REITs